и про возможный кризис в данном сегменте...

Для начала хочу акцентировать внимание на слишком однобоком восприятии самого понятия "недвижимость" большинством людей.
Существует 2 в корне отличающихся типа недвижимости: коммерческая и жилая. Как говорят в Одессе "это две большие разницы" (с)

1. Жилая. Схема получения дохода при инвестировании в жилье проста до безобразия. Выкуп квартир на этапе строительства, с тем или иным дисконтом со стороны застройщика + рост рыночной стоимости жилья.
Т.е. банально купи - продай. Рынок действительно перегрет донельзя. Объясняется это все предельно просто. Львиную долю спроса на жилье формируют именно инвесторы, а не конечные потребители. Проще говоря в определенный момент чтобы получить требуемый доход инвестору необходимо продать те кв.м. которые он приобрел, но вот кому не ясно

, т.к. спрос со стороны потребителей, а точнее платежеспособный спрос со стороны конечных потребителей себя практически исчерпал. Выводы каждый думаю, каждый сможет сделать сам.

2. Коммерческая недвижимость. Основным источником получения инвестиционного дохода в данном секторе является коммерческая эКСплуатация объекта, т.е. сдача площадей в аренду. При этом на сегодняшний день существует реальный дефицит качественных офисных и торговых площадей. А предложений о продаже таковых можно пересчитать по пальцам. Предпосылок для кризиса я тут не вижу вообще никаких. Скорее наоборот спрос сильно превышает предложения. Единственное, что, на мой взгляд, однозначно произойдет через год другой - это корректировка рынка. И падение арендных ставок, но не обвально на всем рынке, а на отдельные объекты, т.к. на сегодняшний день из-за дефицита площадей встречаются ситуации когда «пипл хавает» халупу с почти совковым ремонтом по цене бизнес центра класса А, В+. Но кризисом это вряд ли можно назвать.

Собственно мое мнение таково, что в настоящий момент в жилье вкладывать достаточно рискованно, а вот коммерческая как раз наоборот наиболее надежный объект для инвестиций.

Все вышесказанное ИМХО и еще раз ИМХО.